第460章 青姐的發(fā)現(xiàn) 地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)（第2頁）

“怎么了這是，工作中遇到麻煩了？”

“倒也稱不上是麻煩，這是最近一段工作加上出差，我隱隱約約發(fā)現(xiàn)些問題，但又不知道怎么去解決。”

“說說看，你發(fā)現(xiàn)了哪些風(fēng)險(xiǎn)？”

“買地、用土地抵押貸款、讓承建方墊付資金先行開發(fā)、用抵押來的貸款繼續(xù)買地，封頂后用預(yù)售款支付承建方的工程款、然后以此往復(fù)……”

“這種模式流程有什么問題嗎？好像所有地產(chǎn)企業(yè)都是如此吧，包括國企，你發(fā)現(xiàn)了什么風(fēng)險(xiǎn)呢？”

“如果只是這樣開發(fā)一兩個(gè)項(xiàng)目，或者說同時(shí)開發(fā)兩三個(gè)項(xiàng)目，但等到把這兩三個(gè)項(xiàng)目開發(fā)完畢，銷售回款、清盤，然后還掉銀行貸款，支付承建方工程款，再進(jìn)行新的項(xiàng)目，這樣肯定沒問題，但現(xiàn)在則不一樣。”

青姐看著李澤滄，見他沒說話，繼續(xù)說道：

“我出差這幾天，發(fā)現(xiàn)了很多城市的地產(chǎn)企業(yè)太過激進(jìn)了，完全就是不要命的拿地、瘋狂的貸款、舉債開發(fā)。

通過土地價(jià)值的上漲，當(dāng)然也有銀行關(guān)系和銀行方面的放縱，每一次貸款都是一定比例的放大，幾個(gè)億甚至更少的資金，卻一環(huán)套一環(huán)的買了太多的土地，開發(fā)了太多的項(xiàng)目。

但其實(shí)他們只有那初始的幾個(gè)億資金甚至更少的資金是自己的，卻通過銀行貸款、通過承建方墊付資金先行開發(fā)，通過封頂甚至沒封頂就預(yù)售，撬動(dòng)了太多的項(xiàng)目。

如果房價(jià)一直上漲，產(chǎn)生的利潤能夠支付銀行的資金成本，能夠支付承建方墊資產(chǎn)生的資金成本，能夠順利銷售、順利回款，這還好，但這其中只要有一個(gè)環(huán)節(jié)出問題，就將會(huì)是大問題。”

“你認(rèn)為哪個(gè)環(huán)節(jié)會(huì)出問題？”

“房子賣不出去了，房價(jià)下跌銷售回款不足以支撐利潤，隨便出現(xiàn)一種情況，都將資金鏈斷裂。”

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“后果呢？”

“這就是我擔(dān)憂的，如果僅僅是利用自有資金開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，就算是虧損也不過是虧個(gè)百分之幾十，做生意有賺有虧這很正常，但現(xiàn)在這種模式，一旦產(chǎn)生虧損、一旦資金鏈斷裂，那就萬劫不復(fù)。

自有資金虧完了也就算了，承建方的工程款怎么辦，銀行的貸款怎么辦，沒錢了房子也就不能交付了，直接爛尾，那些交了錢辦了貸款卻拿不到房子的購房者怎么辦？”

李澤滄看著這么短的時(shí)間，就能悟道如此的青姐，贊賞的看著她，繼續(xù)問道：

“你覺得我后來執(zhí)行的思路和現(xiàn)在他們的這種做法幾乎一致，甚至更直白、更激進(jìn)，風(fēng)險(xiǎn)太大了對吧？”

“除非房價(jià)一直上漲，而且漲幅還要很快，一旦房價(jià)停止上漲甚至不用下跌，我們的利潤覆蓋不掉自己的還有承建方的資金成本之后，這種擊鼓傳花的游戲就玩不下去了，而一旦花掉在地上，砸出的窟窿單靠企業(yè)是絕對填不平的。”

“你發(fā)現(xiàn)很多企業(yè)這樣做了嗎？”

“已經(jīng)有苗頭了，包括很多國企，不過現(xiàn)在這種擊鼓傳花的次數(shù)還不是很多，如果此時(shí)出現(xiàn)問題應(yīng)該還不大。

就怕這前期的順利，激發(fā)起這些人的貪欲，讓大家更瘋狂，舉債的這朵花被無限放大，大家繼續(xù)傳，雖然每個(gè)過手的人都能沾染到花的芬芳，甚至可以節(jié)留點(diǎn)花粉花瓣之類的。

可是這個(gè)越來越大的花，卻是一個(gè)定時(shí)炸彈，只要它炸了，死的絕不僅僅是接到花的那位，所有在牌桌上正在參與擊鼓傳花的人，都將被炸死，甚至?xí)暗狡渌！?/p>

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